Trong một thị trường tăng giá bền vững, hai yếu tố cốt lõi thường xuất hiện: sự luân phiên giữa các nhóm ngành và sự gia tăng về mặt thanh khoản. Đối với ngành bất động sản (BĐS), để hình thành một đợt sóng đủ dài và đủ lớn, cần phải hội tụ một số điều kiện nhất định.
Đầu tiên là Chính sách vĩ mô và cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp: Yếu tố quan trọng đầu tiên ảnh hưởng đến triển vọng ngành BĐS chính là các chính sách vĩ mô và chính sách tiền tệ (CSTT). Tuy nhiên, không chỉ riêng lãi suất mà còn các yếu tố như quy hoạch, Luật Đất đai, chính sách về nguồn vốn đóng vai trò quyết định. Đặc biệt, doanh nghiệp nào sở hữu quỹ đất sạch, sẵn sàng triển khai dự án sẽ có lợi thế cạnh tranh rõ rệt trong bối cảnh thị trường hồi phục.
Thứ hai, chất lượng tài sản – Quỹ đất nằm ở đâu? Không phải tất cả các doanh nghiệp BĐS đều có triển vọng tích cực, mà điều này phụ thuộc lớn vào chất lượng tài sản. Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất đẹp, có khả năng khai thác ngay và nằm ở vị trí chiến lược sẽ có lợi thế vượt trội so với phần còn lại của thị trường.
Thứ ba, dòng tiền thực sự – Khả năng bán hàng và thu tiền về. Một yếu tố then chốt khác chính là dòng tiền thanh khoản thực sự của doanh nghiệp, chứ không chỉ là dòng tiền thể hiện trên đồ thị chứng khoán. Dòng tiền này đến từ hoạt động bán hàng, tốc độ giải ngân của thị trường và khả năng thu hồi vốn của doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp có thể bán hàng tốt, tiền về mạnh, thì sẽ có khả năng duy trì hoạt động và mở rộng phát triển trong tương lai.
Thứ tư, áp lực nợ và trái phiếu doanh nghiệp đến hạn. Một trong những rủi ro lớn nhất với ngành BĐS hiện tại chính là áp lực nợ và trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đến hạn. Theo số liệu thống kê, trong tháng 2/2025, thị trường phải đối mặt với khoảng 1.800 tỷ đồng TPDN đến hạn, và con số này sẽ tăng mạnh vào tháng 3/2025, khi có hơn 15,6 nghìn tỷ đồng TPDN đáo hạn. Đáng chú ý, tổng giá trị trái phiếu đáo hạn của năm 2025 ước tính hơn 194 nghìn tỷ đồng, trong đó nhóm ngành BĐS chiếm tỷ trọng lớn nhất với 121 nghìn tỷ đồng, tương đương 62,4% tổng giá trị đáo hạn.
Với áp lực đáo hạn lớn như vậy, doanh nghiệp nào có nợ vay cao, thiếu thanh khoản hoặc chưa giải quyết được bài toán dòng tiền sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Ngược lại, những doanh nghiệp có bộ đệm tài chính tốt, khả năng tái cấu trúc nợ hiệu quả và dòng tiền mạnh sẽ có cơ hội bứt phá khi thị trường phục hồi.
Nhìn chung, ngành BĐS có thể tạo nên một con sóng lớn, nhưng để đợt sóng này đủ dài và đủ mạnh, thị trường cần những yếu tố cốt lõi: chính sách hỗ trợ, chất lượng tài sản, dòng tiền thanh khoản tốt và khả năng kiểm soát nợ vay. Trong ngắn hạn, áp lực đáo hạn trái phiếu có thể tạo ra rủi ro lớn cho ngành. Tuy nhiên, nếu dòng tiền của thị trường được cải thiện, chính sách hỗ trợ được triển khai đúng hướng, và các doanh nghiệp có khả năng xử lý tốt bài toán tài chính, ngành BĐS vẫn có cơ hội tạo ra một chu kỳ tăng trưởng mới.
