Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở trong một giai đoạn đầy biến động và bất ổn sâu sắc. Từ những dự án treo phủ bụi ở Hà Nội, những “thành phố ma” ở Đà Nẵng, đến những nhà đầu tư cá nhân tại TP.HCM gánh nợ chồng chất, một cuộc khủng hoảng toàn diện đã và đang âm thầm diễn ra. Điều đáng lo ngại hơn là mô hình vận hành của thị trường hiện nay đang cho thấy những điểm tương đồng đáng sợ với bong bóng bất động sản từng khiến Trung Quốc lao đao.
Trong nhiều năm, bất động sản được coi là “trái tim” bơm máu cho nền kinh tế. Khi thị trường sôi động, hàng loạt ngành nghề ăn theo như xây dựng, vật liệu, nội thất, tài chính – ngân hàng, môi giới… đều được tiếp thêm sinh lực. Một đồng vốn đầu tư vào bất động sản có thể tạo ra giá trị gấp nhiều lần cho GDP. Nhưng cỗ máy này chỉ hoạt động tốt nếu dựa trên nhu cầu thực và dòng tiền thật.
Vấn đề là trong suốt thời kỳ tăng trưởng nóng 2015–2021, thị trường đã bị thổi phồng quá mức bởi đầu cơ, tín dụng dễ dãi và các chiêu trò thao túng giá. Khi Fed bắt đầu tăng lãi suất mạnh từ 2022, Việt Nam buộc phải thắt chặt tiền tệ để giữ ổn định tỷ giá và xử lý các vi phạm trái phiếu doanh nghiệp. Hậu quả là dòng tiền đột ngột bị bóp nghẹt, thị trường đóng băng. Người mua biến mất, nhà đầu cơ tháo chạy, doanh nghiệp cạn vốn, nợ xấu ngân hàng bùng phát.
Từ đầu năm 2025, tín dụng bất động sản lại tăng mạnh trở lại. Dư nợ tính đến tháng 5 đã vượt 1,64 triệu tỷ đồng – mức cao nhất kể từ 2023. Đồng thời, chính phủ bơm thêm hơn 1 triệu tỷ đồng qua đầu tư công. Dù hướng đến phục hồi kinh tế, dòng tiền này lại có nguy cơ bị hấp thụ ngược trở lại thị trường bất động sản, đẩy giá lên vùng không tưởng trong khi thu nhập người dân không theo kịp. Khoảng cách giàu nghèo ngày càng giãn rộng, tạo rủi ro xã hội nghiêm trọng.
Nguyên nhân sâu xa nằm ở cấu trúc kinh tế Việt Nam vốn phụ thuộc quá lớn vào bất động sản – cả ở cấp doanh nghiệp lẫn cá nhân. Bất động sản là tài sản thế chấp chính để vay vốn, là công cụ tích lũy tài sản, là nơi “trú ẩn” an toàn trước biến động. Do đó, việc kiểm soát chặt thị trường này có thể khiến dòng tín dụng toàn nền kinh tế bị tắc nghẽn.
Hệ quả là nhà điều hành bị đặt vào thế lưỡng nan: bơm tiền để kích thích tăng trưởng nhưng lại tạo ra bong bóng tài sản mới. Đây là mô hình “vay để xây, xây để vay tiếp” mà Trung Quốc từng sử dụng, dẫn đến cú sập lịch sử của các đại gia như Evergrande hay Country Garden. Khi giá bất động sản giảm, dòng tiền tín dụng bị cắt, hệ thống vỡ trận hàng loạt.
Những “gói giải cứu” hiện nay phần lớn đang nhắm đến việc cứu các doanh nghiệp bất động sản lớn đang bên bờ phá sản – thay vì người dân hay doanh nghiệp nhỏ. Việc hạ lãi suất, nới room tín dụng, tháo gỡ pháp lý… giúp họ đảo nợ, không phá sản, nhưng lại duy trì mặt bằng giá bất hợp lý. Người mua nhà thực tiếp tục bị loại khỏi cuộc chơi, còn thị trường thì tiếp tục mất cân bằng.
Nếu không sớm có chiến lược thoát ly khỏi mô hình tăng trưởng dựa vào bất động sản, Việt Nam có thể bước tiếp vào vết xe đổ của Trung Quốc: mất hàng thập kỷ để xử lý nợ xấu, căn hộ bỏ hoang, tăng trưởng đình trệ và bất ổn xã hội.
Thay vì giải cứu bằng mọi giá, chúng ta cần một cuộc tái cơ cấu sâu rộng – chuyển dòng vốn vào sản xuất, đổi mới công nghệ, giáo dục và phát triển doanh nghiệp vừa và nhỏ. Chỉ khi dòng tiền chảy đúng hướng, giá trị thật mới được tạo ra, và nền kinh tế mới có thể phát triển bền vững.
Thị trường bất động sản không nên là trụ cột – mà chỉ là một trong nhiều mắt xích phục vụ cho mục tiêu phát triển toàn diện quốc gia.
