Có lẽ bạn cũng đã từng tự hỏi: vì sao mình học nhiều hơn cha mẹ ngày xưa, làm việc cật lực hơn, chịu áp lực lớn hơn, mà thành tựu tích lũy lại có vẻ nhỏ hơn rất nhiều? Cha mẹ bạn, với mức thu nhập thấp hơn hiện tại rất xa nếu quy đổi, vẫn có thể mua nhà và ổn định cuộc sống từ lao động của chính mình. Còn bạn, dù có bằng cấp, kỹ năng và một công việc “tử tế”, vẫn đứng trước một thực tế khó phủ nhận: để mua một căn hộ trung bình ở Hà Nội hay TP.HCM, người lao động hôm nay cần tích lũy trên 20 năm thu nhập, thậm chí 25–30 năm, trong khi ngưỡng “có thể chấp nhận” theo chuẩn quốc tế chỉ khoảng 10–12 năm.
Điều quan trọng là cảm giác bế tắc này không phản ánh người trẻ “yếu đuối” hay “than vãn”. Nó phản ánh một nghịch lý của nền kinh tế hiện tại: Việt Nam thuộc nhóm tăng trưởng cao ở châu Á, nhưng người dân ngày càng khó sở hữu một mái nhà. Sự lệch pha ấy cho thấy nền kinh tế không hề trì trệ. Trong hơn một thập kỷ qua, GDP duy trì tăng trưởng trung bình khoảng 6–7%/năm; quy mô nền kinh tế tăng mạnh; thu nhập bình quân đầu người đã vượt mốc 4.000 USD. Đáng chú ý, tín dụng liên quan đến bất động sản chiếm xấp xỉ một phần tư tổng dư nợ toàn hệ thống, tương đương hơn 4 triệu tỷ đồng—một chỉ dấu cho thấy đất đai và nhà ở đang trở thành “nơi hấp thụ” nguồn lực lớn nhất.
Trong cùng giai đoạn đó, thu nhập của người lao động chỉ tăng khoảng 5–7% mỗi năm, trong khi giá bất động sản ở nhiều khu vực tăng 10–15% mỗi năm, thậm chí cao hơn trong các chu kỳ sốt đất. Khoảng cách giữa “làm việc” và “sở hữu” vì thế không những không thu hẹp mà ngày càng bị kéo giãn. Cảm giác “nỗ lực mãi nhưng vẫn đứng ngoài cuộc chơi” không còn là một trạng thái tâm lý cá nhân, mà là hệ quả của cách nền kinh tế đang phân bổ giá trị và phần thặng dư xã hội tạo ra.
Để hiểu vì sao bất động sản có thể “ngốn” giá trị lao động và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống, cần làm rõ một khái niệm cốt lõi: giá trị thặng dư. Trong kinh tế chính trị học Mác-xít, giá trị thặng dư là phần giá trị người lao động tạo ra vượt quá giá trị sức lao động của chính họ, và phần chênh lệch này thuộc về người sở hữu tư liệu sản xuất. Điểm mấu chốt là: trong chủ nghĩa tư bản, người lao động không bán sản phẩm lao động, mà bán sức lao động. Tiền lương vì thế không phản ánh toàn bộ giá trị tạo ra, mà chỉ phản ánh mức cần thiết để người lao động duy trì cuộc sống và tái tạo sức lao động, tức tiếp tục làm việc. Ví dụ đơn giản: một công nhân trong một ngày tạo ra sản phẩm trị giá 10 triệu đồng, nhưng tiền lương họ nhận được chỉ là một phần nhỏ; phần còn lại trở thành “giá trị thặng dư” chuyển về phía chủ sở hữu và hệ thống tích lũy.
Bản thân giá trị thặng dư không phải “lỗi” của hệ thống, mà là nhiên liệu để hệ thống vận hành: không có thặng dư thì không có lợi nhuận; không có lợi nhuận thì không có đầu tư; không có đầu tư thì không có tăng trưởng. Khi vận hành tương đối cân bằng, giá trị thặng dư có thể tạo ra một vòng phát triển tích cực: doanh nghiệp dùng lợi nhuận để mở rộng sản xuất, đầu tư công nghệ, nâng năng suất; năng suất tăng giúp tạo thêm việc làm và cải thiện thu nhập; thu nhập tốt hơn lại thúc đẩy tiêu dùng và ổn định xã hội, từ đó nuôi dưỡng tăng trưởng tiếp theo. Nói cách khác, giá trị thặng dư kết nối lợi nhuận với đầu tư, và kết nối tăng trưởng với đời sống.
Vấn đề xuất hiện khi giá trị thặng dư không quay lại sản xuất—công nghệ—năng suất—con người, mà bị hút vào những tài sản không tạo ra giá trị mới như bất động sản đầu cơ. Khi đó, thặng dư không còn là nhiên liệu mở rộng năng lực sản xuất, mà trở thành nhiên liệu thổi phồng giá tài sản. Lịch sử kinh tế đã nhiều lần chứng minh rủi ro này. Thái Lan trước khủng hoảng tài chính châu Á 1997 là ví dụ điển hình: dòng vốn và tín dụng tăng nóng, một phần lớn đổ vào bất động sản; ngân hàng cho vay dựa trên tài sản thế chấp là đất đai hơn là dòng tiền sản xuất. Khi môi trường quốc tế đảo chiều, bong bóng vỡ, GDP giảm mạnh, nợ xấu phình to, hệ thống tài chính chao đảo, đồng tiền mất giá và xã hội gánh hậu quả kéo dài.
Trung Quốc cũng để lại một bài học cảnh báo khác. Dù từng là biểu tượng của tăng trưởng dựa trên sản xuất, trong khoảng hai thập niên gần đây, nguồn lực xã hội—từ vốn, đất đai đến tín dụng—dịch chuyển mạnh sang bất động sản. Chính quyền địa phương phụ thuộc vào bán đất, doanh nghiệp thấy đầu tư địa ốc nhanh và “chắc” hơn sản xuất, còn hộ gia đình coi nhà đất là kênh tích lũy chủ đạo. Hệ quả là một tỷ trọng rất lớn tài sản hộ gia đình nằm trong bất động sản và đóng góp của bất động sản (trực tiếp/gián tiếp) trở nên quá lớn. Khi bong bóng xì hơi từ 2021, tác động lan rộng: dự án dang dở, doanh nghiệp đổ vỡ, niềm tin suy giảm, thị trường đóng băng và rủi ro hệ thống tài chính gia tăng. Nhưng tổn thất sâu hơn nằm ở chỗ: con đường “lao động → an cư” bị bẻ gãy, khiến động lực lao động và niềm tin xã hội bị xói mòn.
Điểm đáng sợ nhất của mô hình lệch về bất động sản là cơ chế “bòn rút giá trị thặng dư” theo cách hai lần liên tiếp. Lần thứ nhất diễn ra trong quá trình lao động: phần thặng dư không được chuyển hóa tương xứng thành lương, phúc lợi hay đầu tư nâng năng suất, mà bị dẫn hướng vào tài sản đất đai. Lần thứ hai diễn ra khi người lao động quay lại thị trường với tư cách người mua nhà: họ phải dùng phần lớn giá trị lao động tương lai (qua tiền mua nhà, tiền thuê, lãi vay dài hạn) để trả cho một tài sản đã được thổi giá bởi chính phần thặng dư trước đó. Nói nôm na: bạn tạo ra thặng dư, thặng dư đi vào đất, giá nhà tăng, rồi bạn phải làm việc nhiều hơn để mua chính thứ được định giá bằng phần thặng dư đã rút khỏi mình. Vòng luẩn quẩn này biến lao động từ “con đường tích lũy” thành “phương tiện duy trì một hệ thống tài sản”.
Hệ quả kéo theo không chỉ là gánh nặng cá nhân. Khi phần lớn thu nhập bị khóa vào chi phí nhà ở, người lao động buộc phải cắt giảm tiêu dùng, hạn chế đầu tư cho giáo dục, kỹ năng, sức khỏe. Kinh tế mất động lực tiêu dùng nội địa, trong khi sản xuất thiếu cầu để mở rộng. Bất động sản vì thế không còn đơn thuần là tài sản, mà trở thành cơ chế phân phối lại giá trị theo hướng bất lợi cho người sống bằng lao động, làm lệch pha giữa tăng trưởng GDP và chất lượng sống.
Nếu nhìn về Việt Nam, có thể nhận ra những dấu hiệu tương đồng trong cách phân bổ nguồn lực. Tín dụng liên quan trực tiếp và gián tiếp đến bất động sản thường xuyên chiếm khoảng 20–25% tổng dư nợ, tương đương hơn 4 triệu tỷ đồng. Chưa kể lượng vốn ngoài ngân hàng rất lớn từ hộ gia đình, tiểu thương, chủ doanh nghiệp nhỏ—rút khỏi sản xuất để mua đất, giữ đất, đầu cơ. Trong khi đó, khu vực sản xuất—nơi tạo giá trị gia tăng bền vững—không hấp thụ được dòng vốn tương xứng; năng suất tăng nhưng không đủ nhanh; lợi nhuận không quay lại đủ mạnh vào chuỗi công nghệ—năng suất—thu nhập. Lao động vẫn tạo ra giá trị, nhưng giá trị đó có xu hướng “tích lũy vào đất” hơn là “tích lũy vào năng lực sản xuất”.
Sự lệch hướng này tạo ra phân hóa xã hội rõ rệt: người sở hữu đất đai giàu nhanh mà không cần mở rộng sản xuất, còn người chỉ có sức lao động dù sống trong nền kinh tế tăng trưởng vẫn mắc kẹt trong giấc mơ an cư. Giá trị thặng dư do xã hội tạo ra không được chuyển hóa thành năng suất và thu nhập cho số đông, mà tích tụ vào tài sản không tạo giá trị mới nhưng liên tục tăng giá nhờ kỳ vọng, đô thị hóa và đầu tư hạ tầng.
Vậy Nhà nước có không nhìn thấy vấn đề hay không? Có, và nhìn thấy khá rõ. Nhưng xử lý bất động sản không đơn giản vì đây là “nút thắt cấu trúc”: đất vừa là tài sản tích lũy của xã hội, vừa là nguồn thu lớn của địa phương; hạ nhiệt quá mạnh có thể kéo theo giảm tăng trưởng và thu ngân sách trong ngắn hạn. Thêm nữa, bất động sản còn là “cửa ngõ dẫn vốn” thông qua thế chấp—một cơ chế khiến tín dụng dễ chảy ra nền kinh tế hơn so với các tài sản khác. Vì vậy, vấn đề không nằm ở “không biết”, mà ở chỗ rất khó đảo chiều hướng đi của giá trị thặng dư khi nền kinh tế chưa tạo đủ kênh đầu tư sản xuất hấp dẫn và sinh lời rõ ràng hơn đất đai.
Chính vì thế, nếu không điều chỉnh hướng đi của giá trị thặng dư—đưa nó quay lại sản xuất, công nghệ, năng suất và thu nhập thực—Việt Nam có nguy cơ duy trì một mô hình tăng trưởng mà tăng trưởng và đời sống ngày càng lệch pha, sản xuất kém hấp dẫn hơn đầu cơ, khoảng cách giàu nghèo mở rộng, và giấc mơ an cư trở thành “thước đo” đau đớn nhất cho sự bất ổn trong phân bổ giá trị. Câu hỏi cuối cùng không còn là “tại sao người trẻ khó mua nhà”, mà là: liệu Việt Nam có đang để giá trị thặng dư lao động tiếp tục bị hút sai hướng vào bất động sản, và nếu vậy, nền kinh tế sẽ đi về đâu khi động lực lao động và niềm tin xã hội bị bào mòn theo thời gian?
