Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với cơn sốt giá dai dẳng, mức giá nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM đã chạm ngưỡng 70–100 triệu đồng/m² – một con số gần như phi lý so với thu nhập trung bình của người dân. Theo Ngân hàng Nhà nước, đến tháng 7/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đã vượt 4,1 triệu tỷ đồng, chiếm gần 24% tổng dư nợ nền kinh tế. Dòng vốn khổng lồ đang chảy vào đất đai, trong khi lĩnh vực sản xuất – công nghệ, vốn được Chính phủ khuyến khích, lại chưa được tiếp cận vốn tương xứng. Trước tình hình đó, Bộ Xây dựng đã đưa ra một đề xuất gây nhiều tranh luận: từ năm 2026, các tổ chức tín dụng chỉ được phép cho vay tối đa 50% giá trị hợp đồng đối với căn nhà thứ hai, và giảm xuống 30% đối với căn thứ ba trở lên, ngoại trừ nhà ở xã hội. Mục tiêu được tuyên bố rất rõ – nhằm hạn chế đầu cơ, hạ nhiệt giá nhà và đưa thị trường trở lại cân bằng.
Tuy nhiên, nhìn sâu hơn vào bản chất của vấn đề, câu hỏi đặt ra là: liệu “siết tín dụng” có thực sự chạm đúng căn nguyên khiến giá nhà leo thang, hay chỉ là một giải pháp tạm thời mang tính hành chính? Bởi lẽ, giá bất động sản ở Việt Nam tăng không đơn thuần do tín dụng quá dễ dãi. Ngay cả khi có những gói vay ưu đãi, việc giải ngân vẫn rất chậm – điển hình như gói 120.000 tỷ đồng hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà chỉ mới giải ngân được hơn 3.400 tỷ đến tháng 5/2025, tức chưa tới 3% mục tiêu. Vấn đề nằm ở cấu trúc cung – cầu méo mó của thị trường: nhà ở phù hợp với đại đa số người dân ngày càng khan hiếm, trong khi phân khúc trung – cao cấp lại dư thừa. Bốn tháng đầu năm 2025, cả nước chỉ hoàn thành hoặc khởi công khoảng 33.000 căn hộ xã hội – con số quá nhỏ so với nhu cầu thực tế. Riêng tại Hà Nội, hơn 60% nguồn cung mới thuộc về phân khúc cao cấp, đến từ những thương hiệu lớn như Vinhomes, Ciputra hay Bitexco. Nhà cho người thu nhập trung bình và thấp gần như biến mất, khiến người dân bị đẩy ra ngoài cuộc chơi.
Trong bối cảnh đó, việc siết tín dụng đối với nhà thứ hai và thứ ba, dù có thể giúp ngăn chặn phần nào hoạt động đầu cơ, lại ẩn chứa nguy cơ tác động tiêu cực đến cả nhóm có nhu cầu thực. Cần phải phân biệt rõ: không phải ai mua căn nhà thứ hai cũng là đầu cơ. Ở Việt Nam, nhiều hộ gia đình đa thế hệ có nhu cầu mua thêm nhà để hỗ trợ con cái hoặc mở rộng không gian sống. Ngoài ra, một bộ phận không nhỏ nhà đầu tư cá nhân sử dụng bất động sản để cho thuê dài hạn, phục vụ nhu cầu ở của sinh viên, lao động nhập cư – góp phần làm tăng nguồn cung thực tế. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn quý III/2025, có đến 35% hộ gia đình đô thị dự định mua thêm nhà trong hai năm tới, phần lớn nhằm phục vụ mục tiêu này. Do đó, nếu áp dụng siết tín dụng một cách cứng nhắc, chính sách sẽ vô tình kìm hãm cả những hoạt động đầu tư hợp pháp, làm co hẹp thị trường cho thuê và gián tiếp đẩy giá thuê nhà tăng cao.
Ngoài ra, chính sách siết tín dụng cũng có thể dẫn đến những hệ quả xã hội không mong muốn. Khi việc vay vốn mua nhà trở nên khó khăn hơn, người có tiền mặt vẫn dễ dàng mua thêm bất động sản, trong khi tầng lớp trung lưu – vốn phụ thuộc nhiều vào tín dụng – sẽ bị loại khỏi thị trường. Điều này có thể khiến bất bình đẳng tài sản gia tăng, bởi chính sách vô tình tạo ra lợi thế cho nhóm giàu có. Mặt khác, việc xác định ai là người mua nhà thứ hai hay thứ ba trên thực tế không hề đơn giản. Các cá nhân có tiềm lực tài chính hoàn toàn có thể lách luật bằng cách dùng pháp nhân hoặc người thân đứng tên tài sản, tương tự tình trạng từng xảy ra ở Trung Quốc hay Hong Kong. Hệ quả là chính sách vừa khó thực thi, vừa có nguy cơ làm méo mó dữ liệu, khiến quản lý thuế và giám sát thị trường thêm phức tạp.
Nhìn từ góc độ kinh tế vĩ mô, việc siết tín dụng bất động sản không phải là không có rủi ro. Kinh nghiệm “ba lằn ranh đỏ” tại Trung Quốc năm 2020 là ví dụ điển hình. Khi Bắc Kinh áp các giới hạn nghiêm ngặt về tỷ lệ nợ, nhiều tập đoàn bất động sản lớn như Evergrande sụp đổ, kéo theo hàng nghìn dự án dang dở và hàng triệu hộ gia đình bị ảnh hưởng. Thị trường rơi vào tình trạng đóng băng, doanh số sụt giảm hơn 30%, giá nhà chỉ giảm nhẹ trong khi nợ xấu ngân hàng tăng vọt. Chính phủ Trung Quốc buộc phải can thiệp ngược lại bằng các gói cứu trợ hàng chục tỷ USD để ngăn hiệu ứng dây chuyền. Việt Nam tuy có quy mô nhỏ hơn và linh hoạt hơn, nhưng nếu siết tín dụng quá nhanh, quá rộng mà không có cơ chế bù đắp cho khu vực sản xuất và nhà ở xã hội, hệ quả dây chuyền tương tự hoàn toàn có thể xảy ra.
Vì vậy, thay vì “đánh thuốc mê toàn thân”, chính sách cần hướng đến “phẫu thuật chính xác”. Việc hạn chế tín dụng cần phân biệt rõ giữa ba nhóm: nhu cầu ở thực, đầu tư dài hạn và đầu cơ ngắn hạn. Người mua căn hộ đầu tiên để an cư hoặc nâng cấp diện tích cho gia đình nên được hưởng mức cho vay cao hơn, khoảng 70–80% giá trị hợp đồng. Với nhà đầu tư cho thuê dài hạn, có thể duy trì tỷ lệ vay 60–70% nếu đáp ứng nghĩa vụ thuế và minh bạch dòng tiền. Ngược lại, các giao dịch đầu cơ lướt sóng – mua bán trong thời gian ngắn, đất nền chưa có hạ tầng – cần áp dụng mức cho vay thấp (30–40%) cùng lãi suất cao để răn đe. Cách làm này vừa giữ được “van an toàn tín dụng”, vừa không triệt tiêu động lực đầu tư hợp pháp.
Bên cạnh tín dụng, Việt Nam có thể áp dụng các công cụ thuế – phí để kiểm soát đầu cơ hiệu quả hơn. Nhiều quốc gia như Mỹ, Canada hay Úc đã sử dụng thuế sở hữu và thuế chuyển nhượng thay vì hạn chế vay. Thuế sở hữu thường từ 1–2% giá trị tài sản/năm đối với nhà thứ hai trở lên; thuế chuyển nhượng cao gấp đôi nếu bán trong vòng 12–24 tháng; và thuế nhà bỏ trống đối với bất động sản không sử dụng. Cách tiếp cận này vừa công bằng, vừa đánh trúng nhóm đầu cơ giàu có mà không gây áp lực lên tầng lớp trung lưu.
Đồng thời, để giảm áp lực cầu ảo, cần xử lý tận gốc bài toán cung. Chính phủ đã đặt mục tiêu xây dựng 1 triệu căn hộ xã hội đến năm 2030 và đã có những bước đi tích cực với Luật Đất đai 2024, mở rộng ưu đãi về thuế, tín dụng và quỹ đất. Tuy nhiên, tiến độ vẫn chậm. Việc đơn giản hóa thủ tục hành chính, đẩy mạnh mô hình hợp tác công – tư (PPP), và giám sát minh bạch quá trình phân phối sẽ là chìa khóa để nguồn cung nhà giá hợp lý tăng lên thực sự. Ngoài ra, cần phát triển hạ tầng đô thị vệ tinh quanh Hà Nội và TP.HCM, giúp người dân có lựa chọn nhà ở tốt hơn mà không phải dồn về trung tâm, góp phần hạ nhiệt áp lực giá.
Cuối cùng, minh bạch hóa thị trường là điều kiện tiên quyết. Một trung tâm dữ liệu giao dịch bất động sản quốc gia, công khai giá bán thực tế, tình trạng pháp lý và room tín dụng từng phân khúc sẽ giúp giảm tình trạng “thổi giá”, đồng thời tạo nền tảng để hoạch định chính sách chính xác hơn. Khi thông tin trở nên minh bạch, tâm lý đầu cơ tự khắc giảm, niềm tin của người dân với thị trường sẽ được khôi phục.
Tóm lại, đề xuất siết tín dụng cho người mua nhà thứ hai và thứ ba của Bộ Xây dựng xuất phát từ một mục tiêu đúng – kiềm chế đầu cơ, làm nguội cơn sốt nhà đất. Nhưng nếu triển khai thiếu linh hoạt và không song hành với các chính sách thuế, cung nhà ở xã hội, và minh bạch dữ liệu, biện pháp này có thể phản tác dụng. Thị trường bất động sản cần một chiến lược tổng thể, nơi dòng vốn được định hướng đúng vào sản xuất và nhu cầu ở thực, thay vì chôn trong đất. Chỉ khi đó, bất động sản mới trở lại vai trò là trụ cột lành mạnh của nền kinh tế, thay vì là gánh nặng khiến cả hệ thống tài chính phải “gồng mình” chống đỡ.
