Thủ tướng Phạm Minh Chính trong phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương ngày 22/9/2025 đã đặt ra một câu hỏi đầy chua xót nhưng cũng rất thực tế: “Nhà 70–100 triệu đồng một mét vuông, vậy thì ai mua nổi?”. Phát ngôn này không chỉ là sự phản ánh rõ nét về thực trạng giá bất động sản (BĐS) hiện nay, mà còn là tiếng nói chung của hàng triệu người dân Việt Nam – những người đang nhìn giấc mơ an cư ngày càng xa tầm với.
1. Bất động sản: Cỗ máy hấp thụ vốn hay bẫy đầu cơ?
Một phép so sánh đơn giản nhưng sâu sắc có thể cho thấy sự phi lý của thị trường hiện tại. Nếu một doanh nghiệp năm 1997 đầu tư 792 tỷ đồng vào xây dựng nhà máy và thu về khoảng 5.200 tỷ đồng sau 28 năm miệt mài hoạt động, thì với cùng số tiền dùng để mua đất mặt tiền tại thời điểm đó, đến năm 2025, giá trị tài sản có thể lên tới hơn 158.000 tỷ đồng. Chênh lệch lợi nhuận khổng lồ này là lời cảnh tỉnh: khi lợi nhuận từ đất đai vượt xa sản xuất, ai còn muốn mạo hiểm đầu tư công nghiệp?
Sự hấp dẫn của đất đai khiến dòng vốn từ mọi kênh – tín dụng, trái phiếu, FDI, tiền nhàn rỗi trong dân – đều dồn vào bất động sản. Tính đến 31/7/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đã vượt 4,1 triệu tỷ đồng, chiếm gần 24% tổng dư nợ toàn hệ thống, với hơn một nửa phục vụ tiêu dùng cá nhân. Hệ quả là vòng lặp nguy hiểm: giá tăng → đầu cơ mạnh → vốn tiếp tục đổ vào → giá càng leo thang. Trong khi đó, doanh nghiệp sản xuất lại chật vật vì chi phí mặt bằng tăng, mất lợi thế cạnh tranh quốc tế và thiếu động lực đầu tư.
2. Khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà: Vực thẳm không đáy
Theo Tổng cục Thống kê, thu nhập bình quân tháng của người lao động Việt Nam trong nửa đầu năm 2025 là 8,3 triệu đồng (~330–350 USD), thấp hơn nhiều so với các quốc gia trong khu vực như Thái Lan (612 USD), Malaysia (1.095 USD), hay Hàn Quốc (2.916 USD). Trong khi đó, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM đã tăng vọt lên 70–80 triệu đồng/m², tăng hơn 30% chỉ trong một năm. Với mức giá này, một căn hộ 50m² trị giá 3,5–4 tỷ đồng tương đương hơn 23 năm thu nhập liên tục nếu không chi tiêu bất cứ khoản nào – theo chỉ số HPR (Home Price to Income Ratio) lên tới 23,7 lần, cao gấp rưỡi mức trung bình toàn cầu.
Điều đó đồng nghĩa giấc mơ an cư không còn là quyền cơ bản, mà trở thành đặc quyền của thiểu số. Người trẻ buộc phải trì hoãn hôn nhân, sinh con hoặc rút lui khỏi các đô thị lớn, nơi giá thuê nhà cũng không còn dễ thở. Tại TP.HCM, giá thuê nhà trọ phổ biến đã tăng từ 3 triệu lên 6–8 triệu đồng/tháng, khiến hàng nghìn lao động phải rời bỏ thành phố.
3. Hậu quả vĩ mô: Kinh tế trì trệ, xã hội bất ổn
Tăng trưởng nóng trong bất động sản có thể đóng góp tức thì vào GDP (10–12%) và tạo việc làm ngắn hạn. Nhưng về lâu dài, sự lệch pha cung – cầu sẽ bào mòn nền tảng phát triển bền vững. Trong 4 tháng đầu năm 2025, cả nước chỉ có khoảng 33.000 căn hộ xã hội được hoàn thành hoặc khởi công – con số quá nhỏ so với nhu cầu thực tế. Ngược lại, hơn 60% nguồn cung thuộc phân khúc trung – cao cấp, chủ yếu phục vụ đầu cơ.
Đáng lo hơn, bất động sản siết chặt vòng xoáy rủi ro tín dụng. Với dư nợ lên tới 24% tổng hệ thống, bất kỳ cú sốc nào – từ tăng lãi suất đến dòng vốn rút ra – đều có thể kích hoạt khủng hoảng tài chính diện rộng. Mô hình bong bóng bất động sản Mỹ năm 2008 hay Trung Quốc gần đây là những bài học nhãn tiền.
4. Ảnh hưởng xã hội: Già hóa sớm, bất bình đẳng lan rộng
Một hệ lụy nghiêm trọng khác chính là tỷ suất sinh giảm mạnh. Năm 2024, tỷ suất sinh tại Việt Nam chỉ còn 1,91 con/phụ nữ – mức thấp nhất lịch sử. Hà Nội và TP.HCM thậm chí chỉ đạt 1,39–1,43, tương đương các quốc gia già hóa sâu như Nhật Bản hay Hàn Quốc. Khi chi phí sinh sống và nuôi con quá cao, người trẻ không còn động lực xây dựng gia đình. Đây là mầm mống của khủng hoảng dân số, nơi Việt Nam có thể “già trước khi giàu” và phải đối mặt với gánh nặng an sinh khổng lồ.
Giá nhà cao cũng kéo theo sự suy giảm chất lượng sống: nhà chật, chi phí di chuyển cao, stress tích tụ, bất bình đẳng gia tăng – tất cả tạo nên một xã hội mong manh, nơi người trẻ không còn niềm tin vào tương lai.
5. Chính sách: Đã có nỗ lực, nhưng cần mạnh mẽ hơn
Chính phủ đã thực hiện một loạt chính sách tích cực như đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội (mục tiêu 1 triệu căn đến 2030), sửa đổi Luật Đất đai 2024, ưu đãi thuế và tín dụng cho chủ đầu tư và người mua nhà, khuyến khích mô hình PPP trong phát triển nhà giá rẻ. Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng vào phân khúc cao cấp và ưu tiên cho vay nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, chính phủ cũng bắt đầu khuyến khích đầu tư sản xuất thông qua hỗ trợ thuế, vốn, và các chính sách thúc đẩy doanh nghiệp nhỏ – một nỗ lực nhằm tạo ra tăng trưởng thực chất. Tuy nhiên, để tránh rơi vào bẫy đầu cơ, Việt Nam cần đi xa hơn: đánh thuế đất bỏ hoang, quản lý chặt việc sử dụng đất, phát triển hạ tầng đồng bộ ở các đô thị vệ tinh và khơi thông dòng vốn vào sản xuất, giáo dục và y tế.
Kết luận: Cơn bão giá nhà đất – Giải pháp hay bất lực?
Câu hỏi “Ai mua nổi nhà 70–100 triệu/m²?” không chỉ là một phát ngôn cảm xúc của người đứng đầu chính phủ, mà là lời cảnh báo mang tính chiến lược. Nếu Việt Nam không kiểm soát tốt giá bất động sản và dịch chuyển dòng vốn vào khu vực sản xuất, nền kinh tế sẽ ngày càng lệch lạc, thiếu bền vững, và nguy cơ rơi vào khủng hoảng xã hội sẽ trở thành hiện thực.
Giải quyết bài toán này không chỉ là trách nhiệm của nhà nước mà còn là sự chung tay của các doanh nghiệp, tổ chức tài chính và toàn xã hội. Chỉ khi giấc mơ an cư trở lại trong tầm với, Việt Nam mới có thể xây dựng một nền kinh tế thịnh vượng, công bằng và bền vững cho tương lai.
